真正能让二手房价下降的几个因素

根据绿中介在北京最大的对手黄中介的统计,7月北京二手住宅网签1.2万套,环比居然较6月还增长2%?在二手房市场如此冷淡,外界如此不看好的情况下,成交量不但没有大幅下降,反而还较上个月有所提高,许多朋友对我表示不能理解。

其实这个也没什么不能理解的,我在4月份的时候就提到了,3-4月份释放出的巨大成交量中是有很多换房需求的,考虑到房贷和房屋交易的时间,通常换房需要在原房屋卖出之后的3个月左右才能成交。所以7月份成交量只能说是3-4月份大波峰之后,非常合理的小波峰。未来几个月交易量大概率还是环比下降,市场依旧冷淡。

不过今天我并不是来说成交量的事,之前有朋友看完我的文章问我。你不是说市场冷淡吗,怎么房价不降?所以我今天就打算专门澄清一下:市场冷淡不等于房价下降。房价下降是需要原因的,特别是二手房价格的下降,更是需要理由才能降,这个理由绝对不是市场冷淡。那么,二手房下降的几个关键因素,我再这里给大家列举一下,欢迎大家“对号入座”,看看未来几个月房价到底降不降:

1.居住属性大幅弱化——指征是房租下降

国家对房地产的要求是【房住不炒】,说明房子既有“住”的居住属性,也有“炒”的金融属性。当然大家都知道“住”是基础,也是国家调控的方向。所以房价最基本的一项指标还是“住”,而且“住”是和市场供需紧密相关的,特别是房租最能反映市场对于“住”的供需情况。这也是为什么许多分析师喜欢用“租售比”(租金除以售价)来分析房价。

当然,我是从来不直接用“租售比”这种指标的,因为学金融的都知道,现金流这种东西必须和利率结合起来才能真正了解市场的情况。这样虽然是考虑居住属性,但等于实际上是综合考虑了居住属性和金融属性。

所以我们换一个指标,用租金/房价来算租房的年回报率,再和市场上一般的利率来比,利率可以分两档,第一档是稳健理财利率(现行4%),第二档是房贷利率(5%)。

我们倒着一项一项分析。情景1:如果租房的年回报率是6%,高于房贷利率5%,高于稳健理财4%。那么300万的房子每年出租房屋可以获益18万,房贷只需要还15万。假设如果房子还是0首付,那岂不是空手套白狼了?而且投资于房子的收益是比稳健理财还要高的,所以理性的人都会选择把长期资金投资到房子上,而且因为有1%的利差,所以贷款能贷多少就贷多少,杠杆可以无限大(参考前面0首付),房价必然会涨。这种情况在实际中是不可能出现的,不过是先跟大家说说回报率跟其他利率的关系。

情景2:如果租房的年回报率是4.5%,低于房贷利率5%,但高于稳健理财4%。那么300万的房子每年出租房屋可以获益13.5万,但是房贷需要还15万。这种情况下投资于房子的收益是比稳健理财要高,所以理性的人依然会选择把长期资金投资到房子上,只不过因为房贷利率是比租房回报率要低的,全款买房或低杠杆买房是首选,房价也会涨。这种情况大概率也是不可能出现的。

情景3:如果租房的年回报率是3.5%,低于稳健理财4%。那么这种情况下投资于房子的收益是比稳健理财低,所以理性的人会考虑买房的其他收益和风险,比如说房价如果存在上涨,那么叠加上租房的收益,就明显比稳健理财收益要高;如果房价存在稳定预期,但是房租存在上涨预期,仍然有购房的冲动;如果房价预期下降或者房租预期下降,这种情况下房价才有下行的压力。

目前,北京二手房的租售比在1:40至1:45之间,也就是2.2%-2.5%区间,相当于稳健理财中受益最低的货币基金的收益率。但是去年房租结结实实地上涨了一波,而且只要有通货膨胀,房租和房价长期来看还是有上涨的空间。所以目前从房租的指证来看,虽然租房市场同样冷淡,但是除了二环内几个明显高价的地段外,房租没有发现有明显下降。所以在房租这个指标来看,房价并没有下行的压力。

2.金融属性中的投资属性大幅弱化——指征是房贷利率上涨(准确地说是房贷利率与理财利率的差异变大)

前面我们拿出了理财和房贷两档利率做分析,其实更偏向与投资客,其实这两档利率本身也可以用来比较。

情景1:房贷利率可以打8折到4%,稳健理财利率是5%,也就是说房贷利率比稳健理财的利率要低。那么300万房贷每年需要还12万,但是如果拿房贷买理财每年却可以收入15万!所以有房且理性的人,都会选择把房子抵押贷款出去,然后换成资金赚利差;但另一方面买房的人因为有1%的利差,所以贷款能贷多少就贷多少,杠杆可以无限大,房价必然会涨。这种情况在实际中是可以出现的,一次是2016年初,当时理财在5%以上,但是房贷可以打85折,也就4%,所以房价大涨;还有就是长期存在的住房公积金,这也是为什么去年底到今年初北京两次调了公积金贷款上限以抑制房价的原因。

情景2:房贷利率上浮到6%,稳健理财利率是4%,也就是说房贷利率比稳健理财的利率要高。那么利差越大,贷款的实际成本就越高,贷款就越没有吸引力,购房者的成本也相对高,房价就有下行的压力。反过来利差越小,房价就有上行的压力。

这就是为什么从5月份至今的两三个月内,杭州、南京、苏州等多个城市的房贷利率出现连续上浮现象。最近杭州地区首套房贷利率都上浮8%了,这样对房价的压力就更大了。不过反观北京,今年房贷利率没有变,只不过是理财利率略有下降,导致购房者成本有所上升。

3.金融属性中的“流动性”大幅弱化——指征是卖方缺钱

虽然说买方能不能获得贷款也是房价的重要支撑,但是像北京这样以二手房为主的市场,卖方还是主导力量。因为租房收益还是正的(这个跟鹤岗不一样,鹤岗租房扣了采暖费、物业费出租甚至都没有收益),而且跟货币基金基本上差不多,所以卖方并不着急。还有一些卖方买房早,一方面抗跌能力强,另一方面按原来的投资来算,出租房屋的收益率其实是很高的,所以卖方90%以上的情况下并不着急出售。

所以,必须要让卖方“普遍缺钱”才能影响房价。比如3·17新政下的许多连环单,因为上调了首付比率,且存在巨大的违约风险,才导致市场价格迅速下跌。不过总得来看,这种情况其实非常少见。

4.市场预期的变化——指征是卖方觉得房价和房租大概率下跌(跟买方没关系)

在第3点说了,卖方因为目前没有持有成本,还能够通过出租获得收益,所以绝大多数情况下,卖方并不着急。但是没有房的买方确是处于相对弱势地位的,因为市场没有交易,房租还是会随着物价水平稳中有升,所以拖得越久,房租上涨概率越高,对买方越不利(特指现在的情况,有房产税另说)。

从这个意义上来看,唯有改变卖方对房价、房租的预期才能迫使市场降价。但是这种改变的影响是巨大的,很可能造成大幅抛售,从而对市场造成毁灭性打击。因此,许多地方政府也在小心翼翼地维持房价的“稳定”和“均衡”。这是一个方面。

另一个方面可以随便找到一些舆论检测,比如各种各样的论坛。根据我不完全的人脑观察,除掉中介、地产商这种利益相关群体后,总体上目前看涨和看跌的水平大致相当。但是问题是看跌的群体大部分是无房或者只有一房不大算买卖的群体,他们并不是市场的参与者,对市场的影响力有限。在前面说到卖方不着急+心里优势的情况下,实际上市场上看平和略看涨的力量稍占上风。

总之,目前来看,除了监管政策以外,短期内真正能影响房价基本大势的因素只有两个。1.进一步上调房贷利率,同时压缩房贷规模(延长房贷批贷期间是没用的)。2.实质上降低房租,降低出租房屋的收益。如果这两个要素都不满足,那么未来可见的时间里,二手房价会趋稳或者以一个非常弱的速度下跌。而如果明年开年还跟今年开年一样,房贷额度充足,房贷利率略有下调,那明年什么走势就不好说了。而且目前来看,开年恰恰是银行冲业务、冲任务、放额度的最佳时机。这就是我之前为什么建议如果今年上车,选择在今年10-12月的原因。

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